Achat fractionné dans un investissement immobilier
L'investissement dans l'immobilier peut se faire de plusieurs manières. L'achat fractionné est un moyen populaire de planifier la succession. Mais si les parents et les enfants ne sont pas d'accord, ce choix peut avoir des conséquences désagréables. Un Belge a une brique dans le ventre. Même pour les investissements, l'immobilier reste une catégorie rarement absente d'un portefeuille de placements.
Malheureusement, les héritiers paient beaucoup d'impôts lorsque le bien tombe dans la succession. Les droits de succession peuvent être évités grâce à la technique de l'achat fractionné.
Dans un achat démembré, les parents achètent l'usufruit du bien et les enfants la nue-propriété. Cela signifie que les parents peuvent occuper ou louer le bien acheté. Après le décès des deux parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleinement propriétaires. Grâce à cette technique, à ce moment-là, la maison ou l'appartement n'entre pas dans la succession des parents et aucun droit de succession ne doit être payé. C'est un très gros avantage
Il arrive souvent que les enfants ne disposent pas de fonds suffisants pour acheter la nue-propriété. Malgré cette technique favorable, les parents ne veulent pas faire supporter à leurs enfants les frais d'achat d'une maison ou d'un appartement. Dans de nombreux cas, les parents aident financièrement les enfants par le biais d'une donation.
L'enregistrement de la donation?
Dans le passé, il y a longtemps eu un doute quant à savoir si la donation devait être enregistrée ou non. Depuis le 12 juin 2018, le Conseil d'État a apporté des précisions. Il n'est plus nécessaire que la donation antérieure des parents soit enregistrée.
Les parents peuvent toujours utiliser le donation bancaire sans l'avoir enregistré. Le grand avantage, bien sûr, est qu'aucun impôt sur les donations ne doit être payé sur un tel don bancaire, alors que pour un don enregistré en Flandre, le taux est de 3%.
La condition pour échapper aux droits de donation et de succession est que le donateur reste en vie pendant un certain nombre d'années. En Flandre et à Bruxelles, il s'agit d'une période de trois ans, tandis qu'en Wallonie, une période de cinq ans est utilisée. Si le donateur décède pendant cette période, les enfants devront toujours payer des droits de succession sur la valeur de la donation mobilière.
L'un des inconvénients de l'achat partagé est que les parents et les enfants doivent toujours trouver un consensus pour les décisions concernant la maison. Par conséquent, un achat fractionné n'est pas une bonne idée si la relation entre les parents et les enfants n'est pas bonne.
Il est important que l'ensemble du dossier de l'achat fractionné soit bien documenté. Au moment de l'achat lui-même, vous ne pouvez guère vous tromper. L'examen de l'axe ne se fait que des années plus tard, au moment de l'ouverture de l'héritage.
Il faut prouver que l'argent destiné à l'achat de la nue-propriété a été donné avant que l'achat ait lieu. Dans le cas d'une donation notariée, la date de l'acte en est la preuve. Dans le cas d'une donation privée, il est important de préparer les documents de preuve et de les envoyer par courrier recommandé pour obtenir une date semi-fixe.
Timing
Il est important de noter que les trois régions ont un calendrier différent. A Bruxelles et en Wallonie, il est important de noter que si un acompte a été prévu dans le compromis, le montant total dû par le nu-propriétaire doit être donné avant la signature du compromis et non avant l'acte notarié d'achat.
En Flandre, il est encore admis que la donation préalable des parents doit avoir lieu au plus tard avant la signature de l'acte notarié d'achat. Mais dans la pratique, il est préférable d'être prudent et de fournir le don également en Flandre avant la signature du compromis.
Décision
Lors du choix de l'achat selon la technique de l'achat scindée, il est important d'envisager les coûts ultérieurs du bien et surtout la répartition de ces coûts relatifs. Les réparations d'entretien sont traditionnellement à la charge de l'usufruitier, tandis que les réparations grossières ou structurelles sont en principe à la charge du nu-propriétaire.
Nous pouvons conclure qu'un achat fractionné est un moyen intéressant de transférer un bien immobilier à la génération suivante de manière fiscalement avantageuse, à condition que tout soit bien documenté. Veillez également à prendre en compte les accords mutuels sur le partage des coûts et le moment du don, le cas échéant.
